宅建業法３５条（重要事項説明書）解説

今日は4年に1度の2月29日。
得した気分になりますか？
首都圏は雪。
私は1日家にいました。
先日、必要があって書いた、
宅建業法律35条（重要事項説明書）解説掲載します。

宅建試験、宅建業法の出題数。2009年から増えました。
今日のタイトルにもなった、
宅建業法３５条（重要事項説明書）
なのですが、
2008年までも、毎年2問たまに3問といった感じで、宅建業法３５条（重要事項説明書）出ていたのですが、
2009年から問題構成変更になりまして。（）内は2008年までの出題数です。
宅建業法20問 (＋４問。2008年は16問。)
権利関係14問 (−２問。2008年は16問。)
法令制限８問 (−１問。2008年は９問。)
税法　　２問　(−１問。2008年は３問。)
ということに。
変更後、3回試験あったのですが、
09年は宅建業法３５条（重要事項説明書）関係の出題、3問で問題1問全部になる、4択全部35条という問題が1問。
10年は3問ですが4択全部35条が2問
11年は3問この年も4択全部35条2問
ということで、必ず3問でています。
今年3問でる保証はしかねますが、
全部で50問の試験ですから出題確立100％。
しかも比率の高い条文といえます。

やるしかない！
ということで、具体的な説明に入ります。

私が知っている範囲で（全ての参考書に目を通したわけではないのでこういう書き方になりました）、重要事項説明書そのものが掲載されたの無かったです。
不動産業界で働いた経験があれば、目にすることが多い、
重要事項説明書
ですが、
業界いたこと無くて、宅建試験受ける場合、実物にお目にかかることはほとんど無いかと思います。
ネット検索したら、出てきました。
社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
が載せた重要事項説明書です。業界では略して「重説」と言われています。
リンクします。
リンク先、PDFで開きます。
http://www.smhme.co.jp/tishiki/kounu/baibai-jusetsu.pdf#search='重要事項説明書'
リンク先は「土地建物の売買・交換用」の重説です。
一戸建てということです。
土地のみの売買だと、この中の建物に関する部分記載されません。
ただ、建物付きでも、建物が古い場合、土地の売買として書かれる場合あります。
建物は、壊して更地にすることが条件に入っていたり、
更地にしないなら、建物を解体する料金分値引きがあったり、することもあります。

重説は他に、
区分所有建物（簡単に言うとマンションです）売買用の重説あります。
重説に、管理費とか、修繕積立金、他の記載があります。
賃貸用の重説もあります。
重説に、定期借家契約（普通契約と違って、更新が無い、つまり契約期間が過ぎたら退去しないといけない契約です）他、の記載があります。
細かく言うと、マンションの賃貸用とか、まだ種類ありますが、このへんにしておきます。

重説の取扱の説明に入ります。

必ず、この重要事項説明書という書面を取引主任者がお客さんに交付しないといけない。
交付される、重要事項説明書には、取引主任者の記名捺印が必要。
お客さんへの説明も取引主任者。
と言うことが決められています。
社長だろうが会社の肩書きに関係なく取引主任者じゃないと説明も捺印も、
×
ということになります。
取引主任者であれば、バイトでもOK
ということで、
『専任の取引主任者が説明しなければならない』
なんて問題でたら、
×
さらに、説明は、契約（37条書面とかいいます）の前にしないといけません。
契約するかどうかの、判断材料が書かれている書類が、重要事項説明書というわけです。
試験で説明の順番が逆になっている問題（契約書の説明してから、重説の説明をするって事ですよ）があれば当然、
×です。

説明の際には相手からの請求が無くても取引主任者証の提示の義務があります。
相手から請求が無いから、提示しなかった。なんて問題あったら。
×
平成10年の問39の（３）に
出てくるａ及びｂはどちらも共同で売る側の取引主任者です。
「ａ及びｂは，重要事項説明書を交付して説明する際に宅地建物取引主任者証を提示するとき，胸に着用する方法で行うことができる。」
なんてありましたが、これは正解。
お客さんが後で「見ていない」って恐れがありますが、胸に着用していること話す前提だと思います。

この問題、あやしい感じしますが、
この時は
．「ＡとＢは，重要事項についてａとｂに分担して説明させるときでも，ａが単独で記名押印した重要事項説明書を交付させれば足りる。」
というのが間違としてありました。
提示は違反すると、過料。10万以下です。

問題39

宅地建物取引業者であるＡ及びＢが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書（宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面）を作成した場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
なお、Ａの取引主任者をＡ、Ｂの取引主任者をＢとする。

１
ＡとＢは、Ａ一人を代表として、宅地の買主に対し重要事項説明書を交付して重要事項について説明させることができる。

２
ＡとＢは、重要事項についてａとｂに分担して説明させるときでも、ａが単独で記名押印した需要事項説明書を交付させれば足りる。

３

ａ及びｂは、重要事項説明書を交付して説明する際に宅地建物取引主任者証を提示するとき、胸に着用する方法で行うことができる。

４

重要事項説明書に記載された事項のうち、Ａが調査及び記入を担当した事項の内容に誤りがあったとき、Ａとともに、Ｂも指示処分を受けることがある。

解答は、
2
になります。

これに関係して、もう1問。
平成6年問37選択枝1、
「取引主任者は、常時取引主任者証を携帯して、取引の関係者から請求があったとき提示することを要し、これに違反したときは、 10 万円以下の過料に処せられることがある。」
という問題ありました。
提示義務があるのですが、こっちは重要事項説明書ではないですね。ですから過料がありません。
問題全文載せます。

【問　37】　宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）と宅地建物取引主任者証（以下「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１　
取引主任者は、常時取引主任者証を携帯して、取引の関係者から請求があったとき提示することを要し、これに違反したときは、 10 万円以下の過料に処せられることがある。

２　
取引主任者は、取引主任者証を紛失した場合、その再交付がなされるまでの間であっても、取引主任者証を提示することなく、重要事項説明を行ったときは、取引主任者としてすべき事務を行うことを禁止されることがある。

３　
取引主任者は、取引主任者証を他人に貸与してはならず、これに違反したときは、事務の禁止の処分を受けることがあるが、情状が特に重くても、登録を消除されることはない。

４　取引主任者は、勤務先を変更したとき、取引主任者証の書換え交付の申請を行わなければならない

解答は、
2
です。

もう少し説明すると。
相手が宅建業者でも重要事項説明は必要ですし、相手が「説明しなくても良い」と言っても説明する必要あります。

書かれていることも試験に出ますが、
重要事項説明書に書かれていそうで、書かれていないことも試験に出ます。
1、物件の引渡し時期
2、登記移転の申請時期
3、危険負担（不可抗力による損害の負担をどうするか）とかです。
4、瑕疵担保責任（引渡し後2年とか、瑕疵発見ご2年とか）
これは、35条の重要事項説明書ではなく、37条の契約書記載事項です。

参考書には、書かれていること覚えるように書かれていましたが、
書かれていることが多いので、書かれていることより、
私は、コッチの書かれていないほう、を理解するようにしました。

まだありますが、このへんにしときます。
先々週に、こんな内容説明する機会があって、久々に宅建の勉強しました。
参考資料は受験の時お世話になった、
「らくらく宅建塾」です。